공공 투자 덕분에 기인한 땅값 상승분을 개인이 가져간다면 이건 투기소득이다. <자세히 보면 고래와 물고기처럼 전혀 달라요>

고등학교 영문법 시간에 배운 유명한 고래공식이 있다. ‘A whale is no more a fish than a horse is (a fish)’ 같이 바다에 사니까 비슷해 보이지만 고래는 물고기와는 전혀 다르다. 투기와 투자도 비슷해 보이지만 많이 다르다.

가령 10년 전의 삼성 스마트폰, 현대 자동차와 10년 전의 서울 아파트를 비교해 보자. 10년 전의 스마트폰, 자동차와 지금 나오는 제품은 전혀 다르지만, 아파트는 10년 전이나 지금이나 똑같다. (오히려 아파트는 감가상각이 돼서 본원가치는 더 하락해 있을 것이다.)

근데 스마트폰, 자동차, 아파트가 똑같이 가격이 2배 올랐다면 이게 성질이 같은 것인가? 혁신의 결과로 이익(ROE)이 증가하고 그 결과로서 가격(주가)이 상승해서 그 과실을 누린다면 투자 수익이지만, 재화는 그대로이고 단지 외적인 요인에 의해 가격이 상승했는데 그 가격 상승분을 그 아파트의 소유자가 다 가져 간다면 이건 투기다. 도로, 지하철, 학교, 산업단지 등 공공 인프라는 세금으로 건설했고 도시 성장은 국가 정책 결과인데 (즉, 개인은 아무것도 안 했는데) 공공 투자 덕분에 기인한 땅값 상승분을 개인이 가져간다면 이건 투기소득이다. 정당한 소득을 목적으로 하면 투자지만, 처음부터 불로소득을 목적으로 하면 투기가 된다.

물론 모든 주식 거래가 투자는 아니다. 단기수익을 노리는 단타(day trading, scalping 등)는 투자가 아니라 투기라고 봐야 한다. 마찬가지로 모든 부동산 거래가 투기는 아니다. 나대지에 새로운 부동산을 신축하거나 낡은 부동산을 리모델링해서 임대하는 행위는 투자라고 봐야 할 것이다. 그러나 이러한 변형 없이 개발 정보를 입수해 단순히 부동산의 매매차익만을 추구하는 영리행위는 투기가 맞다. 달라진 게 없는 서울 아파트 가격이 10억 올랐으면 정확하게 그만큼 누군가의 재산이 감소한 것이다. 부가가치의 증대없이 가격만 상승하는 경우는 제로섬 게임의 성격이 강하다. 스마트폰이나 자동차처럼 품질이 개선된 것도 아닌데 멀쩡한 아파트 가격이 그냥 오르는 이런 인플레이션을 경제학에서는 ‘약탈’이라고 정의한다. 노력과는 무관하게 서울에 집 가진 사람은 더 부자가 되고 그만큼 무주택자나 지방 사람들은 더 가난해진다.

이러한 부동산 불로소득을 환수하지 않으면 국가의 성장이 멈춘다. 증권회사 사장 출신 모씨는 ‘한국, 일본에서 엔비디아, 아마존, 마이크로소프트, 구글, 테슬라 같은 기업이 나오지 않는 이유는 자본시장이 낙후되었기 때문이다’라고 말했다. 두 나라는 가계 자산이 부동산에 과도하게 집중되어 있어서 국민 소득대비 부동산 가격이 지나치게 비싸다는 공통점이 있다. 한 나라는 그것 때문에 잃어버린 30년을 경험했고 한 나라는 지금 지독한 저성장의 늪에 빠져들고 있다. 개인은 아파트만 쳐다보고 있으니 벤처·주식시장으로 유입될 위험자본(risk capital)이 부족하고 은행도 담보 위주(부동산 담보대출)에 치중하면서 기술기업 대출·투자에는 소극적이니 이런 토양에서는 국민 먹여 살리는 스타 기업이 더 이상 나올 수가 없다.

가계 자산의 60~70% 이상이 부동산에 묶여 있으니 엔비디아나 구글 같은 기업을 키워낼 자본이 부족하고 또 그 일을 해야 할 젠슨황, 모리스창, 랑밍쑹, 리자수 같은 수준의 인재들은 전부 의대, 치대, 한의대 가고 있으니 한국은 혁신 기업을 키울 돈도 없고 그 일을 할 인재도 없어 이젠 성장이 멈추고 있는 판국이다. 오늘 한국은행 총재가 서울 집값 상승의 근원적 원인으로 수도권 과밀을 지적했다. 인구가 서울로 집중하니 공급을 늘려도 집값을 잡을 수 없고 과도한 집값 상승에 대한 기대 심리가 자원 배분을 왜곡시키고 있다는 것이다. 결국 인구의 서울 집중이 돈의 부동산 집중을 초래했다는 논법이 그대로 성립한다. 돈은 서울 아파트로 몰리고 인재는 의대로 몰려가고 한국의 성장 엔진은 그렇게 꺼져 가고 있다.

한국은 서울 공화국, 아파트 공화국, 의대(醫大) 공화국이라고 불리우는 이런 망국적인 현상 타파하지 못하면 내일이 없는 상황이다. 지금 주식 투자와 부동산 투기를 오십보 백보 식으로 같은 것으로 인식하는 것은 극히 위험하다. 국민이 아파트가 아닌 주식으로 재산을 증식할 수 있도록 만들어야 나라도 같이 성장한다. 다행인 건, 인정하기 싫지만, 이재명은 그런 문제 의식을 갖고 있어 보인다는 점이다. 모랄은 바닥인 인간이지만, 적어도 그거 하나만은 문재인이나 윤석열보다는 나아 보인다.