부동산 세금폭탄이 무시하는 두 가지 법칙과 한 가지 원칙
(2006/06/16)

유세환(국회입법조사관)

주택가격을 안정시키고 조세정의의 실현을 목표로 한다는 현 정부의 부동산 정책은 오히려 역효과를 나타내고 있다. 수도권에 있는 부자동네의 부동산 가격은 천정부지로 뛰어오르고, 지방과 수도권의 가난한 동네의 부동산 가격은 상대적으로 약세를 면치 못하고 있다. 좋은 동네의 큰 아파트에 살고 있는 사람들은 재산세의 인상과 종합부동산세(綜合不動産稅, 종부세)의 위협 속에서도 더욱 부자가 되고 있다. 반면에 소형 아파트에 살고 있는 사람들은 더욱 큰 소외감을 느끼면서 큰 집, 큰 아파트, 좋은 동네로 이사 갈 희망을 잃고 있다. 소형 단독주택, 다가구, 다세대 주택에 살고 있는 사람들은 오히려 주택가격이 떨어지는 기막힌 일을 당하고 있다. 현 정부가 말하는 양극화가 더욱 심화되고 있는 것이다.

왜 이런 일이 벌어지고 있는가? 현 정부가 주택시장을 활성화하는 감세 및 규제완화에 바탕한 공급확대 정책이 아닌 증세(增稅)와 규제강화 위주의 수요통제 정책을 추진하고 있기 때문이다. 부자들을 고통스럽게 하는 것을 목표로 하고 있는 현 정부의 세금폭탄 정책은 궁극적으로 가격은 수요와 공급에 의해 결정되고, 부자에게 부과된 세금과 규제는 결국 가난한 사람의 몫이 된다는 두 가지 경제법칙뿐만 아니라, 사유재산권 보호라는 헌법원칙을 무시하면서 추진되고 있다. 이 때문에 오히려 양극화를 심화시키면서 가난한 사람들을 더욱 고통스럽게 만들고 있다.

가격을 결정하는 수요와 공급의 법칙

먼저, 누가 뭐라고 해도 아파트를 포함해서 모든 재화와 서비스의 가격은 수요와 공급의 법칙에 의해서 결정된다. 투기꾼들과 부동산 업자들, 아파트 부녀회가 아무리 장난을 친다고 해도 장기적으로 아파트 가격은 아파트 공급이 사려는 사람들의 수요보다 많으면 떨어질 수밖에 없다. 문제해결은 시장(市場)이 원하는 아파트를 적절하게 공급해야 된다는 것이다. 이것이 이루어지지 않으면 백약(百藥)이 무효다.

그러면 지금 시장이 원하는 아파트는 어떤 아파트인가? 정부가 버블 세븐(bubble seven)이라고 하는 강남, 분당, 목동지역 등에서 보는 바와 같이 생활 및 교육환경이 좋은 지역의 큰 아파트들이다. 관리비도 많이 나오는데 왜 큰 아파트를 고집하느냐고 아무리 얘기해도 소용이 없다. 국민소득 수준이 높아지면 쾌적하고 큰 집에서 살고 싶어하는 것이 인지상정(人之常情)이다. 이런 상황에서 버블 세븐 지역의 아파트 값을 진정시키기 위해서는 그 지역에 더 좋은 아파트를 짓거나 그 지역보다 더 매력적인 주거 지역을 만들어 내야 한다.

문제는 현 정부의 부동산 정책이 쾌적한 주거환경을 가진 큰 아파트를 공급하는 데 주력하지 않고 이런 아파트에 살고 있는 사람들을 고통스럽게 만들어서 그런 아파트에 대한 수요를 줄이는 정책을 쓰고 있다는 것이다. 전반적으로 국민소득이 증가하는 상황에서 크고 좋은 아파트를 더 짓는 데 주력하지 않고 버블 세븐 지역의 아파트 취득세와 재산세, 양도세를 높이고 나아가 종부세를 부과하는 ‘세금폭탄’을 떨어뜨리면 두 가지 상반된 효과가 나타난다.

먼저 정책 목표 그대로 세금폭탄을 견디지 못하고 팔고 나가는 사람들이 생겨나게 된다. 수요를 줄이는 정책이 효과를 보는 것이다. 그런데 공급이 수반되지 않은 세금폭탄의 효과는 아파트 가격의 폭등에 의해 곧 바로 상쇄된다. 아파트 가격이 계속 수억씩 오르는데 수백, 수천만 원의 세금은 아무 것도 아닌 것이다. 특히 양도소득세(양도세)를 과중하게 부과하게 되면 투기수요를 차단하는 미미한 효과보다는 이미 보유하고 있는 사람들에게 아파트를 팔 수 없게 하는 커다란 역효과를 가져온다. 아파트를 팔 경우 수억에 해당하는 양도세를 내게 되면 비슷한 지역의 비슷한 아파트를 두 번 다시는 살 수가 없다. 이 때문에 막대한 보유비용에도 불구하고 웬만해서는 아파트를 팔 수가 없는 것이다. 또한 집주인들은 막대한 양도세를 감안하여 집값을 받으려 하기 때문에 양도세는 집값 연쇄폭등의 주요 요인이 된다. 이런 상황에서는 아무리 부동산 업자들을 닦달하고 부녀회의 담합행위를 막는다고 해도 버블 세븐 지역의 아파트값 상승은 막을 길이 없다.

이런 상황에서 현 정부는 가난한 사람들의 주택안정을 도모한다는 명분으로 재건축시 소형 아파트 및 임대주택의 건설비율을 의무화하는 조치를 취하고 있다. 또한 재건축시 발생하는 이익을 적극적으로 환수하겠다고 공언하고 있다. 가난한 사람들이 듣기에는 속이 시원한 소리다.

하지만 가난한 사람들을 위한다는 명분으로 값싼 다세대, 다가구 주택이 많은 상황에서 계속 10평 대의 소형 아파트들을 지어대는 것은 가난한 사람들은 영영 숨도 쉬기 힘든 소형아파트에서 살라는 얘기에 다름이 아니다. 임대 아파트는 또한 일견 가난한 사람들을 위한 것 같지만 결국에는 가난한 사람들을 영원하게 가난하게 만드는 독약이다. 임대 아파트에 들어간 사람들은 악착같이 돈을 모아 작은 집이라도 구입할 동기를 잃어버리게 된다. 당장에는 편할지 모르지만 결국 자본형성을 하지 못하고 국가에 계속 의지하게 되고, 죽은 후에도 자식들에게 물려줄 것이 아무 것도 없게 된다. 말 그대로 가난이 세습되는 것이다.

무엇보다 재건축에서 나오는 이익을 전면적으로 국가에서 환수하게 되면 집주인들이나 건설회사들은 재건축을 하여 쾌적하고 큰 아파트를 지을 유인을 잃게 된다. 이렇게 되면 기존의 큰 아파트 가격만 올라 기존의 부자들만 이익을 보게 된다. 쾌적한 환경을 가진 큰 아파트를 원하는 주택시장의 수요와 상관없이 강남 재건축 지역이나 판교 신도시 등에 임대, 소형 아파트를 의무적으로 일정비율 이상 짓게 하면 그만큼 큰 아파트에 대한 수요가 해소되지 않는다. 그 결과 기존의 큰 아파트들의 가격은 오르고, 소형 아파트의 공급이 과도하게 늘어나 기존의 소형 아파트나 소형 단독주택, 다가구, 다세대 주택가격은 떨어지게 된다. 부자들은 더욱 부자가 되고 가난한 사람들은 더욱 가난해 지는 것이다.

이렇게 되면 버블 세븐 이외의 지역에 사는 사람들은 평생에 버블 세븐 지역에 들어가 살아볼 꿈을 완전히 잃어버리게 된다. 가난한 사람들은 30평 대 아파트가 10억씩 하고 자신들의 부동산의 자산가치는 하락하는 상황에서 로또 복권에 당첨되지 않으면 그 지역으로 진입한다는 것은 꿈도 꿀 수가 없다. 설령 복권에 당첨되어 그 지역의 아파트를 산다 해도 막대한 재산세 및 종부세를 감안하면 그것을 유지할 수가 없다. 부자들을 고통스럽게 하는 정책 덕분에 열심히 노력하고 저축하면 아파트 평수를 늘려가고 교육환경이 좋은 지역에 가서 아이들을 키울 수 있다는 대한민국 중산층의 꿈이 영영 사라지고 있는 것이다.

부자들을 치면 가난한 사람들이 다치는 부담전가의 법칙

이 모든 것이 수요공급의 법칙뿐만 아니라 부자들의 목을 조르면 결국에는 그 부담이 가난한 사람들의 몫으로 떨어진다는 부담전가(負擔轉嫁)의 법칙을 무시하고 현 정부가 부동산 정책을 펼치고 있기 때문이다. 강남지역에 세금폭탄을 떨어뜨리게 되면 처음 직접적인 피해를 보는 사람들은 강남지역의 가난한 사람들이다. 강남지역에는 꼭 부자들만 이 사는 것이 아니다. 아이들 학교와 직장 때문에 전월세(傳月貰)로 강남지역에 사는 사람들이 있다. 강남의 집주인들은 재산세, 종부세 등 늘어난 보유세(保有稅)를 충당하기 위해 전월세를 올릴 것이다. 그렇게 되면 이를 감당하지 못하는 사람들은 비록 실수요자라 하더라도 이런 저런 피해를 무릅쓰고 강남을 떠나야 한다. 또한 평범한 샐러리맨 집주인들은 보유세를 견뎌내지 못하고 강남을 떠나야 한다. 그 빈자리는 세금폭탄에도 불구하고 강남지역의 투기적 가치를 본 전국의 부자들과 투기꾼들이 채우게 될 것이다.

막대한 재산세와 나아가 종부세와 같은 세금폭탄에 직면한 부자들은 이를 벌충하기 위해서 자신들이 소유하고 있는 기업의 경우 임금인상을 억제하고 상품가격을 올릴 것이고, 부동산의 경우 임대료를 올릴 것이다. 이렇게 되면 결국 최종적으로 그 부담을 지게 되는 것은 그 기업에서 일하는 가난한 사람들과 그 상품을 소비하고 그 건물에서 사업을 하고 그 상점을 이용하는 가난한 사람들이다.

지금은 어떤지 모르지만 예전에 경제학 교과서에 가장 흔하게 등장하는 예가 가난한 사람을 돕기 위한 주택임대료 상한제의 아이러니였다. 주택수요가 늘어 주택임대료가 올라가 가난한 사람들의 원성이 높아지면 정책당국이 쉽게 생각하는 것이 주택임대료에 상한규제를 하는 것이다. 이렇게 되면 단기적으로는 가난한 사람들을 만족시킬 수 있다. 하지만 이렇게 되면 주택임대업자들은 이익이 줄게 되어 점차 주택을 덜 짓게 되고 따라서 주택공급이 줄어들게 된다. 주택공급이 줄어들게 되면 임대료의 상승압력을 더 높아질 수밖에 없고 주택임대에 관련한 불법적인 암시장(暗市場)이 형성될 수밖에 없다. 이렇게 되면 가난한 사람들은 실질적으로는 더 많은 임대료를 내야 되기 때문에 더욱 고통스럽게 된다.

우리 나라에서 실제로 이와 비슷한 일이 있었다. 한 5년 전쯤에 민노당에서 가난한 상가세입자들을 건물주들의 횡포에서 보호한다는 취지로 상가임대차보호법(商街賃貸借保護法)을 추진하여 이것이 실제로 입법화된 적이 있다. 이 법은 상가주인들로 하여금 임대료를 매년 일정비율이상 올리지 못하게 하는 등 소상인들을 보호하기 위한 것이었다. 그런데 이 법이 시행될 것이 알려지자 상가주인들은 이를 예상하고 법 시행으로 인해 부담하게 될 제약을 감안하여 미리 상가의 임대료를 올려버려 상가임대료가 폭등했다. 선의(善意)로 가난한 사람들을 위해 만든 법이 결과적으로 가난한 사람들을 고통스럽게 한 것이다.

지금 똑 같은 일이 비록 가시적으로 보이지는 않지만 부동산 세금폭탄에 의해 일어날 것이다. 세금폭탄에 직면한 부자들은 전월세, 상가임대료, 상품가격을 올리 것이다. 나아가 세금폭탄을 피해 국내의 부동산을 팔아 해외부동산 투자에 나설 것이다. 이에 따라 투자와 고용, 소비는 줄어드는 가운데서 전반적으로 인플레가 발생할 것이다. 이렇게 되면 그 최종적인 부담은 물론 고스란히 가난한 사람들의 몫이 될 것이다.

헌법의 사유재산 보장 원칙의 침해

세금과 규제를 위주로 하는 현 정부의 부동산 수요억제 정책은 수요공급 및 부담전가의 법칙이라는 시장원리를 무시하고 있을 뿐만 아니라 기본적으로 우리 헌법의 사유재산 보장(私有財産 保障) 원칙과 행복추구권, 거주이전의 자유를 침해하는 것이다. 우리 헌법은 사유재산의 보장과 함께 구체적으로 정당한 보상이 없는 국가의 개인재산 수용(收用) 및 침해를 금지하고 있다. 국가가 비록 법이 정하는 바에 따라 세금을 부과할 수 있더라도 그 부과가 과도하여 국민들이 그 재산을 팔지 않고서는 그 세금을 납부할 수 없을 때에는 이는 실질적으로 세금의 형태를 띤 위헌적인 국가수용이 된다.

지금 이른바 투기지역에 투하되고 있는 세금폭탄의 첫 번째 희생자들은 강남지역의 은퇴노인들이다. 이분들은 대개 연금이나 금융자산에서 나오는 정해진 이자소득으로 살아가는 분들이다. 이 분들은 갑자기 수백만 원 내지 수천만 원씩 오른 재산세를 감당해 내기 어렵다. 결국에는 수십 년 동안 살아온 정든 아파트를 팔고 재산세 부담이 적지만 생활환경도 떨어지고 낯선 지역으로 가야 한다. 이처럼 세금을 피하기 위해 재산을 팔아야 한다는 것은 명백하게 사유재산을 보장하는 우리 헌법을 위반하는 것이다.

대신에 집값이 오르지 않았느냐고 할지 모르겠다. 하지만 집값이란 것이 그 집주인들이 의도적으로 올린 것이 아니다. 살다 보니 자기도 모르게 재산가치가 올라간 것이다. 그런데 어느 날 재산가치가 올랐다고 감당할 수 없는 보유세를 부과하여 아파트를 팔지 않을 수 없도록 하는 것은 책임이 없는 사람에게 책임을 묻는 것이고, 국가가 국민이 원하는 곳에서 행복하게 살 수 있는 행복추구권, 주거이전의 자유를 타당한 이유 없이 부당하게 침해하는 것이다.

우리뿐만 아니라 세계적으로 부동산에 부과되는 재산세는 지방세다. 이는 재산세는 지방자치단체가 제공하는 각종 서비스에 대한 대가로서의 성격을 넘지 않아야 한다는 의미를 함축하고 있는 것이다. 따라서 재산세는 그 지역사회의 소득수준 등을 고려하여 그 재산의 소유자들이 그 재산을 계속 유지하는데 문제가 없는 범위 내에서 부과되어야 한다. 이러한 재산세의 근본 취지와 한계를 벗어나 재산세를 부동산 수급조절의 수단으로 이용하는 것 자체가 조세정책상 크게 잘못된 것이다.

지금은 과도한 재산세 부과를 넘어 어느 가족이 소유한 모든 부동산의 가치가 일정액 이상이 되면 막대한 세율의 종부세란 이름의 부유세(富裕稅)를 내야 되는 상황이다. 종부세는 명백히 많은 부동산을 소유하고 있는 사람들을 고통스럽게 만들어 결국은 그 부동산을 팔도록 하여 부동산 가격을 안정화시키겠다는 취지로 만들어진 것이다. 이는 세금을 내기 위해 재산을 팔아야 하는 상황을 강요하는 것으로 사유재산제를 보장하고 있는 우리 헌법 원칙을 정면으로 어기는 것이다.

종부세는 이러한 헌법상의 문제점과 함께 오히려 전체 부동산시장의 양극화를 가속화할 가능성이 높다. 종부세가 본격적으로 시행되면 부자들은 종부세 부담을 피하기 위해 자신들의 부동산 투자 포르토폴리오를 핵심지역 중심으로 재편할 가능성이 높다. 다시 말해 향후 투자가치가 낮은 부동산은 팔아 치우고 투자가치가 높은 핵심지역의 부동산에 집중투자를 하는 것이다. 이렇게 되면 핵심지역 부동산에 대한 수요가 높아져 수도권 지역 부동산 가치는 폭등하는 반면 그 이외 지역의 부동산은 수요는 적어지고 공급은 많아져 전반적으로 가격이 하락하는 전체 부동산 시장의 양극화 현상이 발생할 것이다. 핵심지역에 투하되는 세금폭탄은 현재 주택시장의 예에서 보는 바와 같이 오히려 그 지역의 부동산 가격을 상승시키는 요인으로 작용할 것이다. 이렇게 되면 핵심지역을 선점하고 있는 부자들과 투기꾼들은 세금폭탄에도 불구하고 막대한 이익을 얻는 반면 대부분의 부동산을 비핵심지역에 갖고 있는 상대적으로 가난한 농민들과 지역주민들은 자산가치 하락을 감수해야 할 것이다.

현 정부의 부동산 정책은 국민들은 소득수준이 높아져 편안한 중대형 승용차를 원하는데 정부가 환경보호와 위화감 해소를 이유로 중대형차 생산은 억제하고 소형차의 보급을 강제하는 것과 같다. 중대형차 구입 및 보유, 양도에 고율의 세금을 부과하고 소형차의 의무생산비율을 자동차 회사에 강요하면 소형차가 많아져 먼저 가난한 사람들이 타는 소형차의 중고차값이 폭락할 것이다. 국민소득이 늘어가는 상황에서 중대형차의 공급을 인위적으로 줄이게 되면 돈 많은 사람들이 타는 중대형 중고차의 가격은 폭등하여 부자들은 오히려 차 가격의 두세 배의 프리미엄을 누릴 것이다. 이렇게 되면 눈치 빠르게 금융비용과 세금부담을 무릅쓰고 중대형차들을 사둔 사람들, 수완이 좋아 이런 저런 탈법적인 방법으로 중대형 차량 물량을 많이 확보한 사람들은 떼돈을 벌 것이다. 반면에 소형차 타던 사람들은 중고차 가격하락은 물론 중대형차와 소형차간의 차값 및 유지비용은 하늘과 땅이 돼서 평생에 중대형차를 몰 꿈을 잃게 될 것이고 사회적 위화감은 더욱 커질 것이다.

감세 및 규제완화에 바탕한 공급확대 정책

정부가 자동차 회사에 무슨 차를 만들라고 해서는 안 되듯이 정부가 소형 및 임대아파트 비율을 정해서는 안 된다. 정부는 아파트값이 올라갈 기미를 보이면 각종 건축규제를 풀고 건설회사들이 아파트를 짓기에 적합한 부지와 공공기반시설을 제공하고, 아파트는 건설회사들이 알아서 짓도록 해야 한다. 규제가 풀리면 건설회사들은 이익이 많이 남는 중대형규모의 아파트들을 앞을 다투어 열심히 지어댈 것이다. 그렇게 되면 중대형 아파트의 가격이 떨어지고 소형 아파트와 단독주택, 다가구, 다세대 주택의 가격과의 격차가 줄어들 것이다.

취득세, 보유세, 양도소득세 등을 대폭 줄여 필요에 따라 부동산을 쉽게 사고 팔 수 있도록 해야 한다. 이와 같이 시장의 경직성을 제거하게 되면 시장기능이 활성화되어 주택시장의 양극화가 점차적으로 완화되어 소형 주택들의 자산가치는 올라가고 중대형 아파트들은 가격이 하락하는 시장균형이 이루어질 것이다. 이렇게 되면 투기적 요인은 오히려 줄어들고, 가난한 사람들은 부유해지고 더 큰 아파트로 이사 갈 꿈을 꿀 수 있게 되고, 부자들은 보유세와 양도소득세의 압박에서 벗어나 자유로움을 느낄 수 있게 될 것이다. 윈윈(win win)이고 상생(相生)이다.

이런 세금과 규제를 줄이는 공급위주 정책으로의 부동산 정책전환이 이루어지지 않으면 많은 중산층 월급쟁이들은 수억의 빚을 내서라도 다소 큰 아파트를 사고 평생에 걸쳐 그 빚을 갚는, 자본가들의 머슴이 되어야 한다. 이런 추세가 확산되면 부동산 시장의 양극화뿐만 아니라 은행 돈이 가계부문에 집중되면서 산업투자가 위축되고, 결국에는 저성장과 인플레이션, 자산버블화를 가져와 가뜩이나 허약한 국내의 금융산업 전체가 부실화할 수 있다. 이것은 국민경제의 악몽이며, 결국에 가장 큰 피해를 보는 사람들은 가난한 사람들이다.

그 누구도 수요공급 및 부담전가의 시장법칙을 거스를 수는 없다. 가난한 사람들을 위한다는 명분으로 시장원리를 무시하고 세금과 규제를 강화하는, 통쾌하고 시원시원해 보이는 국가정책의 필연적 결과는 우리가 부동산 시장에서 목도하고 있는 바와 같은 시장의 양극화다. 말 그대로 부익부 빈익빈(富益富 貧益貧)이다. 이렇게 시장원리를 무시할 때 발생하는 양극화의 대표적인 사례가 구(舊) 소련의 노멘클라투라(특권관료층)로 상징되는 옛 사회주의 국가들의 불평등 사회구조이다. 이런 양극화의 가장 극단적인 예는 김정일 일가가 모든 것을 소유하고 있는, 지니계수 1의 완전불평등 사회를 이룩한 북한이다. 불완전해 보이고 불공정해 보이는 자유시장(自由市場)이야말로 사실은 가장 위대한 평등창조자(the greatest equalizer)인 것이다. 대한민국과 북한의 현실이 그것을 가장 잘 웅변하고 있다.

우리 헌법이 보장하고 있는 사유재산제는 국가에 의한 개인의 재산권 침해는 물론 시장경제원리의 훼손을 막는 최후의 법적 보장 장치이다. 현행 종부세는 시행이 본격화될 경우 과거 토지초과이득세와 같이 재산권 침해를 이유로 위헌판결을 받을 가능성이 높다